Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind die einzigen Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen, die grundsätzlich auch während eines laufenden Insolvenzverfahrens möglich sind. Dies gilt jedoch nur für solche Gläubiger, die dinglich gesicherte Pfandrechte haben; für die in der Regel also im Grundbuch eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast eingetragen ist

Zwangsverwaltung

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Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Es handelt sich um eine Maßnahme der Einzelzwangsvollstreckung (im Gegensatz zur Gesamtvollstreckung (Insolvenz)). Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind die einzigen Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen, die grundsätzlich auch während eines laufenden Insolvenzverfahrens möglich sind. Dies gilt jedoch nur für solche Gläubiger, die dinglich gesicherte Pfandrechte haben; für die in der Regel also im Grundbuch eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast eingetragen ist.

Es ist eine der Möglichkeiten, in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute)Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum).

Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei auf einen Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, etwaige Mieten oder Pachten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern.

Decken die Einnahmen nicht die für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Ausgaben, hat der betreibende Gläubiger Vorschüsse zum Ausgleich zu leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt.

Soweit der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Dies gilt allerdings nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten des Objekts zu bezahlen. Ist eine Gefährdung des Objekts zu befürchten oder zahlt der Schuldner auch nach Zahlungsaufforderung durch den Zwangsverwalter nicht, so kann dieser den Schuldner und dessen Familienangehörige bereits aus dem Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts mittels eines Gerichtsvollziehers räumen lassen. Das Vollstreckungsgericht hat zuvor jedoch über einen entsprechenden Antrag des Zwangsverwalters nach § 149 Abs. 2 ZVG zu entscheiden und den Schuldner auch anzuhören, soweit nicht Gefahr in Verzug ist.

Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht) nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verteilt. Dies geschieht grundsätzlich auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes (§ 156 Abs. 2, § 157 ZVG). Bestimmte laufende Beträge zahlt der Zwangsverwalter ohne Teilungsplan, insbesondere die laufenden Ausgaben der Verwaltung (§ 155 Abs. 1 - Rangklasse 0) und die laufenden öffentlichen Lasten (§ 155 Abs. 2, § 156 Abs.  Satz 1 ZVG - Rangklasse 3). Dies gilt grundsätzlich auch für die Forderungen der Wohnungseigentümer (§ 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG).^[1] Die Zahlungen - auch auf Grund des Teilungsplans - nimmt der gerichtlich bestellte und überwachte Zwangsverwalter eigenverantwortlich vor - unter Beachtung der gesetzlich bestimmten Rangfolge (§ 155Abs. 1, § 10 Abs. 1 ZVG - Rangklasse 1 bis 5, wobei Kapitalzahlung - Klasse 5 - nur in einem gesonderten Termin erfolgen darf - § 158 ZVG).

Gläubiger können zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Meist erst nach Rechtskraft der Zuschlagserteilung in der Versteigerung wird die Zwangsverwaltung aufgehoben. Im Zeitraum zwischen Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung (meist nach Rechtskraft des Zuschlags) verwaltet der Zwangsverwalter weiter - hierbei hat der Zwangsverwalter sowohl die Interessen des neuen Eigentümers zu beachten, als auch die des Gläubigers: denn es ist immer noch dieselbe Zwangsverwaltung auf Antrag des Gläubigers, der Gläubiger muss für die Vergütung für diesen Zeitraum einstehen. Nach Aufhebung wegen Zuschlags rechnet der Zwangsverwalter mit dem neuen Eigentümer ("Ersteher") ab; dies erfolgt durch eine sogenannte Ersteherabrechnung, die der Verwalter dem Ersteher vorlegt und dem Vollstreckungsgericht zur Kenntnis gibt. Auch bei Rücknahme der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger endet das Zwangsverwaltungsverfahren erst mit dem Aufhebungsbeschluss des zuständigen Vollstreckungsgerichts.^[2]

http://de.wikipedia.org/wiki/Zwangsverwaltung